«Очень много проблем люди испытывают с управляющими компаниями. Чтобы заставить обслуживающую организацию выполнять свои обязанности, необходим опыт, которого собственникам и не хватает, - отметил юрист Павел Безменов. - Ждать чуда не нужно. Жителям дома в первую очередь необходимо составить обращение в свою управляющую компанию с тем, чтобы она инициировала и провела собрание собственников жилья. Это ее обязанность по закону. Собрание сформирует Совет дома. После того, как Совет дома будет создан решать вопросы станет гораздо проще и быстрей. Например, решением Совета можно вообще отказаться от услуг своей обслуживающей организации».
Также Павел Безменов дал свои детальные рекомендации по способам преодоления проблем с управляющей компанией.
К числу обязанностей управляющей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков.
Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
Собственники жилых помещений, жильцы многоквартирного дома - основные лица по контролю за работой управляющей компании (далее УК).
Если что-то требует ремонта, например, в подъезде плохо закрывается входная дверь, или что-то не работает (освещение в подъезде, либо придомовой территории) — это безусловно ненадлежащая работа УК.
Чем активнее позиция собственников, тем меньше нарушений будет и станет комфортнее жить в доме.
Изначально жильцам следует обратиться с заявлением в управляющую компанию.
Управляющая компания несёт ответственность за соблюдение заключенного с собственниками жилья договора, а также за неисполнение обязанностей по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома.
Если УК не реагирует на заявление, то с целью защиты нарушенных прав гражданин вправе подать жалобу.
Жалоба составляется в письменной форме и может быть как индивидуальной, так и коллективной.
В жалобе нужно изложить суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора на основании договора), реквизиты подтверждающих документов и что важно – сведения о договоре, заключенном с УК. Сообщить, что именно нарушено - некачественная уборка подъезда, отсутствие диспетчера, плохая работа сантехника или не сделанный перерасчет.
Чем подробнее вы опишете ситуацию, тем больше шансов, что ваша жалоба будет удовлетворена.
Куда обращаться?
1. Первым делом, как указано выше, необходимо обратиться письменно в управляющую компанию с требованием об устранении недостатков.
В тексте жалобы требуйте её рассмотрения в течение десяти рабочих дней согласно п. 36 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.
Некоторые представители компаний ошибочно утверждают, что она должна быть рассмотрена в течение 30 суток, это неверно.
По ряду вопросов установлены еще более сокращенные сроки – например по вопросу раскрытия обязательной информации подлежащей размещению на постоянной основе в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - письменную информацию за запрашиваемые потребителем периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных услуг, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, объемах (количестве) коммунальных услуг, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, объемах (количестве) коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - сведения о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета за период не более 3 лет со дня снятия показаний;
в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме, содержащего описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен, предусмотренного, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354;
в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, предусмотренного Правилами изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность,утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;
в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусмотренного Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354;
Обязательно следует указать данные для обратной связи — свои электронную почту, почтовый адрес, а также телефон.
Если недостатки проявляются систематически, и управляющая компания не реагирует на обращения собственников и жильцов, следует обратиться в контролирующий орган.
Так, Государственная жилищная инспекция Магаданской области занимается всеми вопросами, которые касаются надлежащего обслуживания многоквартирного дома с технической стороны, в т.ч.:
- соблюдение правил эксплуатации многоквартирного дома;
- соблюдение стандартных расчетов, нормативов при обслуживании дома;
- подготовка к отопительному сезону, в том числе и соблюдение сроков подготовки;
- проведения собраний жильцов, на которых обсуждается работа УК.
Также в данную Инспекцию можно обратиться, если:
- у вас возникли сомнения в соответствии реальных расходов заявленным;
- вам необоснованно повысили тарифы и размеры оплаты за услуги ЖКХ.
Инспекция проводит проверку и по ее итогам, если подтвердится факт нарушений, руководитель УК может быть привлечен к административной ответственности в виде штрафа, будут приняты меры к понуждению устранить нарушения.
На устранение директору установят определенный срок и если проблема не будет устранена, то последуют новые штрафы и предписания.
Найти контакты для обращения можно на сайте Инспекции, туда вы можете отправить жалобу в письменном виде либо принести ее лично.
Если нарушены ваши права, как потребителя управляющей компанией, то также можно жаловаться в Роспотребнадзор.
В Управление Роспотребнадзора по Магаданской области обращаемся, если:
- нарушен федеральный закон при составлении договоров между УК и жильцами многоквартирного дома;
- УК не предоставляет собственникам квартир сведений об объеме, качестве и сроках предоставления платных коммунальных услуг;
- температурный режим жилого помещения не соответствует нормативному;
- вас беспокоит шум какого-либо технологического оборудования, электромагнитный фон, ненадлежащие влажность воздуха или воздухообмен (вентиляция).
Жалобу вы можете направить по электронной или обычной почте с уведомлением или принести в Управление лично.
Формат заявления может быть любым, но обязательно укажите кому, от кого и почему вы его пишите, адреса, суть проблемы и подтверждающие документы.
Роспотребнадзор может не рассматривать жалобу, если в ней не указаны ваши данные, подпись и адрес, а также если текст трудно разобрать, он содержит нецензурные выражения или дублируется с предыдущим аналогичным заявлением.
В прокуратуру города Магадана обращаемся если:
- диспетчер не отвечает на звонки;
- не ликвидирован мусор;
- УК неправомерно присваивает, начисляет либо расходует денежные средства, при этом претензии в управляющую компанию о перерасчете остаются без внимания.
- бездействует либо осуществляет неправомерные действия в отношении своих обязанностей перед собственниками многоквартирного дома.
В прокуратуру следует обратиться также, если вы получили ответ от предыдущих контролирующих органов, но по факту нарушения не устранены.
В прокуратуре обращение рассматривают в срок до 30 дней и при наличии оснований составляют акт(ы) реагирования, по которому виновные могут быть наказаны, и Управляющая организация будет обязана устранить нарушения.
Также прокурор имеет право возбудить дело о любом административном правонарушении.
КоАП РФ предусмотрена административная ответственность Управляющей компании за нарушение:
- санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП РФ);
- правил содержания и ремонта жилых домов или жилых помещений (ст. 7.22 КоАП РФ);
- правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (ст. 7.23.3 КоАП РФ);
- нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23. КоАП РФ);
- лицензионных требований к осуществлению деятельности по управлению многоквартирным домом (ч. 2, 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ);
- сроков выполнения предписаний контролирующих органов (ст. 19.5 КоАП РФ) и т.д.
Если есть необходимость сменить УК раньше окончания срока договора, то необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. Это:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (жильцами совместно с представителями УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность её замены.
Необходимо объективно оценить необходимость замены УК, для этого следует из договора с УК и квитанции список всех оказываемых услуг, и отметить претензии по каждой из услуг. По ненадлежаще оказываемым услугам следует написать заявление непосредственно в УК. И если УК не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того, когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.
Способы смены УК.
Первоначально следует установить на каких основаниях работает УК по вашему дому. Основных два.
1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.
2. Если сами жильцы не назначили УК, это делает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не потребуется — достаточно решения большинства собственников жилья.
Возникает вопрос - где и как получить информацию о собственниках жилья.
Согласно п. 3.1. ст. 45 ЖК РФ управляющая организация обязана вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственнику жилья информацию с реестром УК обязана предоставить в течении 5 дней по заявлению.
После вышеуказанных уточнений можно придерживаться следующего алгоритма:
1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).
2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу собственников помещений из ранее полученного реестра УК.
3. Определиться с новой управляющей компанией. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на наличие лицензии. Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.
4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.
Определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК. Их может быть несколько - истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.
5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома (сейчас это возможно и через Интернет) зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения формальностей.
6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.
Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию документы:
• оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
• реестр собственников жилых помещений дома;
• реестр уведомления собственников о проведении собрания;
• оригинал бланков голосования;
• реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.
7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.
8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.
