Многие жители нашей страны, приобретая жилье за кредитные средства, даже не задумываются, что, возможно, по определенным причинам его придется продать. Ведь ситуации в жизни бывают самые разные и может получиться так, что обстоятельства заставят распрощаться со своей квартирой, причем причин продажи может быть множество и все они различаются - это может быть стремление поменять свое жилье на более комфортабельное или человек попросту не может справиться с кредитными обязательствами и погасить ипотеку. Вообще, прежде чем совершать такую покупку, просто необходимо важно все проанализировать до мелочей, знать как рассчитывается ипотека, возможно ли досрочно погасить кредит и т.д. Как правило, также заемщики не учитывают, какие трудностями их ждут при реализации квартиры, которая была куплена в кредит.
Подготовка к продаже купленной в ипотеку недвижимости
Сразу следует отметить, что реализация заложенного жилья разрешается в отдельных случаях. Тем не менее существует несколько преград, которые, вероятнее всего, возникнут перед продажей. Реализация такой квартиры допускается лишь после того, как подобное желание заемщика будет одобрено финансовым учреждением, которым был предоставлен ипотечный заем.
Помимо этого, нельзя забывать и о том, что данная процедура требует огромное количество времени и начинать заниматься поиском квартиры, которую планируется приобрести взамен продаваемого, необходимо после подписания соглашения о продаже старого жилья. Изначально заемщику придется пойти в банковскую организацию и обратиться к своему ипотечному менеджеру, у которого нужно уточнить, на каких условиях финансовое учреждение даст согласие выставить квартиру на рынок жилья для ее реализации. Как правило, подобные детали прописываются в договоре кредитования, но если заемщик не разбирается во всех юридических тонкостях, которых в ипотечном заимствовании имеется достаточное количество, то беседа с банковским специалистом будет для него гораздо полезнее, нежели попытки самостоятельно разобраться в условиях кредитного договора.
Кроме этого, перед продажей приобретенного на кредитные средства жилья необходимо убедиться, что кредитором не установлен запрет, который исключает досрочное погашение ипотеки. В противном случае заемщику следует готовиться к уплате штрафа, причем, как показывает практика достаточно существенного, поэтому не стоит упускать из виду данный момент. К тому же заемщик должен знать, что финансовое учреждение может не дать ему согласие на реализацию данного жилья, если тот на протяжении ипотечного заимствования задерживал ежемесячные выплаты или допускал любые другие нарушения условий договора.
Выбор покупателя
Если кредитор одобрил решение заемщика на продажу ипотечной квартиры можно приступать к следующему этапу и начинать искать покупателя на данное жилье. В данном случае вниманию заемщика предоставляется на выбор несколько маркетинговых методов продажи: с помощью объявления в прессе и на различных интернет-ресурсах или через риэлтерскую организацию.
Среди всех желающих приобрести квартиру желательно выбирать того покупателя, который согласится купить жилье сразу, а не тех, кто должен сначала продать свою недвижимость, чтобы выручить денежные средства на покупку новой квартиры, предложенной заемщиком. К тому же важно четко определиться со стоимостью жилья, так как, меняя цену квартиры в процессе ее реализации, заемщик рискует потерять покупателей.
Как только покупатель будет найден, и все формальные вопросы решены, возможен вариант, когда потребуется заключить соглашение о перенесении долговых обязательств с согласования кредитора. Данный договор предполагает, что то физическое лицо человек, которое приобрело право собственности на жилье, которое ранее находилось у заемщика, берет на себя все его обязанности по погашению ипотечного займа.
Методы продажи кредитного жилья
Если покупатель квартиры согласен полностью взять на себя долговые обязательства, то прежде всего заемщик должен получить одобрение кредитора, и лишь тогда данная недвижимость станет товаром. После чего покупатель будет оплачивать кредит вместо бывшего должника, закладывая деньги на депозит, при этом разница, которая останется от оговоренной стоимости продаваемой квартиры вкладывается в еще одну депозитную ячейку по условиям договора купли-продажи.
Затем финансовое учреждение доносит в ГУ ФРС информацию о том, что кредит полностью возвращен, и никаких претензий к данной квартире он не имеет. Разницу между стоимостью жилья и сумой долга кредитора будет выдана заемщику из банковского депозита, когда будут окончательно решены все вопросы продажи. Если будущий владелец недвижимости желает получить ее в ипотеку, то в первую очередь заемщику опять-таки нужно получить одобрение кредитора произвести замену заемщика, что финансовые учреждения делают весьма неохотно и, как правило, отказывают.
Причиной этому служит двойная работа, которая предстоит перед тем, как предоставить ипотеку заемщику банковской организации приходилось тщательно рассматривать его кандидатуру, а теперь этот процесс придется повторить. Тем не менее, иногда финансовые учреждения все же соглашаются на подобную схему заимствования и одобряют нового заемщика, после чего проходит переоформление кредита.
По материалам сайта http://pr-credit.ru
