Наивные вопросы о капитальном ремонте домов

Защите жилищных прав граждан посвящен цикл лекций, что в настоящее время проводит главный государственный жилищный инспектор администрации Магаданской области Владимир Евгеньевич Гундорин в Магаданской областной библиотеке имени А.С. Пушкина.

Информируя граждан он дает исчерпывающие ответы на самые насущные вопросы, касающиеся жилищного и гражданского законодательства, взаимоотношений с управляющими компаниями, а также предприятиями, оказывающими населению коммунальные услуги.

Очередная лекция Гундорина была посвящена актуальной ныне теме капитальных и текущих ремонтов.

Как пояснил Владимир Евгеньевич, порядок их проведения сегодня регулируется Гражданским кодексом РФ и рядом нормотворческих документов.
- Этими документами определены также сроки проведения капитального ремонта, - сказал Владимир Евгеньевич. - Надо отметить, что сроки не являются жесткими, то есть непременно раз в пять лет, они могут сдвигаться, либо укорачиваться при оценке технического состояния здания. Также данными документами определены техрекомендации по уходу за зданием, по содержанию конструкций в исправном состоянии.

И при наличии договора с управляющей организацией определяется ее обязанность по содержанию и ремонту, она должна обеспечить исправное состояние конструктивов инженерного оборудования. Если оно находится в неисправном состоянии, при заключении договора с управляющей организацией необходимо определить перечень повреждений и ввести в договор условие конкретного устранения.

Помимо содержания общего имущества в целях обеспечения комфортности проживания граждан, управляющая организация обязана также выполнять иные услуги, не связанные с ремонтом. А теперь давайте рассмотрим, в чем отличие текущего ремонта от капитального.

Далее В.Е. Гундорин пояснил, что текущий ремонт производится по решению общего собрания собственников и делается для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности здания. Иными словами текущий ремонт -мера предупредительная.

Капитальный ремонт тоже производится по решению общего собрания собственников, но он предназначен уже для устранения физического износа или возникшей угрозе надежности и безопасности, а также при необходимости замены несущих конструкций многоквартирного дома (кроме наружных стен и фундамента - здесь предусмотрена лишь замена отдельных элементов).

Новация нового Жилишного кодекса в том, что и текущие, и капитальные ремонты должны производится по решению собственников.

Главный жилищный инспектор констатировал, что договора, что сейчас заключают у нас управляющие организации с населением, не отвечают установленным требованиям. Они не включают четкого перечня ремонтных работ, сроков, а цена не соответствует ни техническому состоянию зданий, ни физическому износу: всё устанавливается по усмотрению управляющей организации.

К примеру, физический износ дома - это величина, на которую определяется необходимый размер финансирования. Допустим, изначально на постройку дома истратили миллион рублей. В процессе эксплуатации он потерял свою прежнюю стоимость: фасад стал обшарпанным, трубы износились и т.д. И надо определить, сколько здание потеряло в стоимости: дабы его восстановить и проводится капремонт.

При капремонте процесс начинает регулироваться уже не жилищным, а градостроительным законодательством. Это особый порядок, требования к проектированию, к экспертизе. И Жилищная инспекция обращает внимание на тот факт, что люди получают счета на капремонт, которые не отражают истинной картины износа многоквартирных домов. В таких случаях данные нарушения разрешаются в судебном порядке.

- Законодательство четко определило по чьему заданию работают управляющие организации, - продолжил Владимир Евгеньевич. - Управляющая организация - это исполнитель, действующий по заданию заказчика (собственников). Значит, она должна определить перечень работ и с вами это согласовать. Техническое состояние здания определяется два раза в год -весной и осенью они должны придти и осмотреть дом. Осенний осмотр нужен для подготовки к зиме, во время весеннего фиксируется, как здание перенесло зиму, и при надобности вносится корректировка в перечень работ...

Для организации ремонта и требуется именно такой акт осмотра, а кроме него, расчет физического износа. Физический износ в целях капремонта может определить управляющая организация, можно бы узнать ею и по результатам инвентаризации. У нас в Магадане последний раз такая проводилась аж в 1995 году.

Как сказал Гундорин, ее достоверность сомнительна. В поле зрения жилищной комиссии попадали экспертные расчеты с износом жилых зданий в 95,5%, что не может не вызвать иронической усмешки. Ведь при таком процентном износе от дома, по идее, должна остаться кучка строительного мусора, тогда как в указанных домах до сих пор живут люди.

Согласно Госстандарту, капремонт делается при износе свыше 61%. Причем конструкции изнашиваются неравномерно. Определить износ составляющих (труб, кровли и прочего) - задача управляющей организации. Она предоставляет жильцам опись. Но это не означает, что нам с вами тут же надо бежать и платить за капремонт. Прежде идет работа по подготовке к капитальному ремонту. Как было отмечено выше, на этой стадии должен вступать в силу Градостроительный кодекс (начинаются изыскания, проектирование), а затем управляющая организация уже заключает договор с собственниками (что предусмотрено ЖК РФ), по нему определяются условия обязательств сторон. О том, что у нас в Магадане этот законный ход вещей нарушен, Владимир Евгеньевич отметил в дальнейшей беседе с горожанами.

- У нас изменил этот порядок орган местного самоуправления. Постановлением мэра города определена плата за капремонт - и управляющие организации ее собирают, но ничего не ясно - что они будут восстанавливать, что менять, все в неведении, на что идет накопление средств, причем на лицевые счета управляющих компаний, - сказал он - Мы полагаем, что это незаконно, поэтому обращаемся в суд, суды нас не слышат.

На сегодня получается так. что мы выдаем представление, но, к сожалению, у нас органа государственной власти - отсутствуют полномочия признавать незаконными нормативные акты. Однако сами граждане могут такие требования посредством суда выдвинуть, но они этого не знают. Получается, ситуация настолько демократична, что некому защитить эти права. Прокуратура попыталась, но проиграла.

Недавно в Магадане побывала комиссия из Госдумы, специалист, выступавшая с докладом, подтвердила все оценки что я даю как орган власти. Она сказала, что накопительная система неэффективна. Мало того, действующим жилищным законодательством она не предусмотрена. Я считаю, собственники обязаны оплачивать расходы, а если нет расходов на капремонт, мы ничего не должны оплачивать. Хочу сказать, что это мое личное мнение. Каждый из вас принимает свое решение, - отметил Гундорин обращаясь к собравшимся.

- Интересные вещи у нас происходят. Жилищная инспекция вникала в ситуации, когда управляющие компании не выполняли свои обязательства по капремонтам, -продолжил Владимир Евгеньеви. - С этим мы обращались в суд, и суд нас поддержал. Но как только гражданин обратился на основании этого судебного решения за решением о перерасчете, мировой суд ему отказал, сославшись на то, что он должен нести бремя расходов с момента приобретения права собственности. Сейчас мы это будем обжаловать.
Главный жилищный инспектор говорил также о том, что управляющие компании должны определять сроки начала и окончания ремонтов. Такие нарушения при наличии письменной жалобы влекут составление протокола. Что касается сроков, управляющие организации обязаны ставить собственников в известность. Пусть даже развешанными объявлениями с информацией на специальных стендах или столбах. Не менее острый момент- проектирование.

Проектирование влияет на качество ремонта. В настоящее время много жалоб идет на качество, Жилищная инспекция начинает разбираться - и выясняется, что проектированием, по сути, никто и не занимался. А просто человек, далекий от инженерно-строительной профессиональной подготовки, как бы составил некую дефектную ведомость, что называется, на глазок. Без предварительного сезонного осмотра здания. Когда работы приняты и все позади, что там было, неизвестно, и выяснить это порой просто невозможно.

- Словом, ситуация неуправляемая получается, - сказал В.Е. Гундорин. - Хотя разработка проектно-сметной документации на капремонт должна осуществляется при одобрении инвестора. Раз вы платите, то вы являетесь инвесторами. И вы должны одобрить план своих инвестиций. А ведь можно проверить, насколько эффективны ваши вложения, существуют такие методические рекомендации, только у нас их никто не применяет.

Капитальный ремонт регулируется договором строительного подряда, это параграф 37 Гражданского кодекса Там определено что договор - это общие требования выполнения работ подрядчиками по заданию заказчика. Отмечу, что договор строительного подряда - это когда подрядчик выполняет определенный объем работ, а у нас сегодня плату просят, но объема работ мы не знаем. Кроме того, заказчик должен создать условия для проведения капитальных работ, обеспечить необходимый доступ к объекту, принять решение об оплате. Дать свое согласие также и на участии в федеральной программе капремонтов о софинансировании 5 процентов от общей стоимости.

Тут еще один момент. По закону о приватизации обязанность проведения капитального ремонта сохраняется за органами самоуправления. Органы местного самоуправления имеют право финансировать и софинансировать капремонты. «Лично мое мнение, - сказал Владимир Евгеньевич, - перекладывать это лишь на федералов - не совсем корректно. Всем скопом восстанавливать наши дома не получается. Однако, управляющие организации с удовольствием берут деньги с населения, а организовать нам капремонт забывают». Более того, до абсурда доходит. В 2006 году в домах по улице Якутской был сделан капитальный ремонт, однако деньги на капремонт там берут. И в 2009 году взыскивают их с людей через суд. Это при том, что никаких решений о капремонте собственники не принимали, и так далее.

Все неприятности происходят из-за того, что люди изначально занимают позицию сторонних наблюдателей. Промолчали, перетоптались, а время ушло.

Вероника ЛИСИЦЫНА