Как управлять «неуправляемой» компанией?

На вопросы магаданцев отвечает заместитель председателя Магаданской городской Думы, председатель депутатской комиссии по градостроительству, ЖКХ и экологии, юрист, член областной коллегии адвокатов, депутат по 10-му избирательному округу Владимир Олейников

За что мы платим управляющим компаниям

Одним из главных результатов реформ перестройки является то, что все мы стали собственниками. Одни - заводов и пароходов, другие - ваучеров и очень многие - жилья. Факт, конечно, для россиянина, раньше вообще не имевшего понятия о частной собственности, отрадный, но, как оказалось, и хлопотный.

Собственность надо содержать, за нее надо платить.

И платить, практически, за все. За воду, холодную и горячую, за электроэнергию, тепло, текущий и капитальный ремонт и так далее. Потому что мы являемся собственниками жилья, а управляющие компании, которым мы платим, - частными предприятиями, предоставляющими услуги по его обслуживанию и ремонту.

Именно на таких условиях строятся отношения между жильцами и управляющими компаниями согласно действующему Жилищному кодексу.

По этому кодексу каждый человек, приватизировав или купив новую квартиру, одновременно приобрел в собственность и часть общего имущества, то есть часть подъезда, подвала, кровли, двора.

Более того, размер доли общего имущества напрямую зависит от размеров его собственной квартиры: чем больше личная собственность, тем больше доля, а значит, и плата за содержание.

В частности, владелец квартиры площадью 100 кв. м будет платить вдвое больше, чем владелец квартиры площадью 50 кв. м, независимо от того, на каком этаже он проживает, пользуется ли он лифтом, просто потому, что доля его общей собственности в два раза больше.

Оплата за облуживание мест общего пользования и ремонт общего имущества предусмотрена в нашей ежемесячной квартплате. Квитанции нам приходят не только на коммунальные услуги - отопление, водоснабжение водоотведение и электроснабжение, но и на содержание лифтов, мусоропровода, технического оборудования, уборку лестничной клетки, вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов, а также текущий и капитальный ремонт жилья.

Из средств, получаемых от населения, управляющие компании выделяют деньги на устранение протечки в кровле, ремонт трубопроводов в подвале, подготовку дома к эксплуатации в отопительный период, уборку и вывоз снега и так далее. Размер тарифов, связанных с содержанием домов

И придомовых территорий, определяется по каждому дому отдельно в зависимости от количества фактически предоставляемых услуг.

Что же касается работ, которые выполняются непосредственно в квартире, то они в квартплату не входят. Хозяин жилья платит за сантехнические, электрические и другие работы по мере их необходимости и по отдельным счетам.

На любую услугу в квартире существует цена, установленная той управляющей компанией, которая этот дом обслуживает.

Замена прокладок, смесителя или унитаза, смена гибкой проводки и мойки, даже замена крана Маевского, который стоит на батареях, выполняются платно, поскольку все это - личная собственность жильцов. Лишь в случае аварийной ситуации работы производятся бесплатно.

И то, если придется устранять засор в трубопроводе или унитазе, который образовался по вине владельца квартиры, счет предъявят владельцу. Менять неисправный выключатель, розетки или потолочный патрон, подвешивать светильники и бра тоже даром никто не станет.

Личной собственностью владельца жилья является и электросчетчик, который находится на лестничной площадке, поскольку имеет прямое отношение к конкретной квартире. Поэтому, если счетчик украли, управляющая компания не обязана приобретать новый за счет предприятия. Жильцу придется приобрести прибор на свои деньги.

Все вышесказанное касается и тех, кто проживает в муниципальном жилье по договору социального найма. Захотел что-то заменить из оборудования - меняй за свой счет, а если необходимо устранить аварийную ситуацию - платить не надо, но только в пределах ее устранения.

Текущий ремонт и в квартире, и на территории общего пользования производится за счет жильцов, а вот работы по капитальному ремонту должен оплачивает муниципалитет, в то время как владельцы жилья в финансировании капитальных ремонтных работ участвуют собственными средствами.

Как заставить управляющую компанию использовать наши средства эффективно и отчитываться за них

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления домом:

1. Непосредственное управление собственниками жилых помещений.

2. Управление товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом.

3. Управление управляющей организацией.

Под управляющей организацией понимается любое юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы (как муниципальное, так и частное предприятие), а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления.

Управляющая организация может быть выбрана решением общего собрания собственников помещений в доме, либо определена по результатам открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.

Решение общего собрания собственников помещений по выбору управляющей организации принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании при соответствующем кворуме.

Общее собрание имеет кворум, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

При рассмотрении на общем собрании вопроса об утверждении договора управления многоквартирным домом, собственникам следует обращать особое внимание на условия предлагаемого управляющей организацией договора управления.

Подчеркиваю, что после подписания договора управления управляющая компания будет оказывать только те услуги, которые там прописаны.

Собственник вправе голосовать «против» предложенного договора и вносить свои предложения по пунктам, с которыми он не согласен.

Общее собрание обязано утвердить перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также размер платы за эти услуги.

На общем собрании рекомендуется определить конкретный размер вознаграждения управляющей организации, который будет ими взиматься от поступивших платежей жителей за текущее содержание и ремонт вашего дома.

Следует понимать, что управляющая организация, фактически коммерческая структура, бесплатно работать не будет, и уж точно найдет способ как не обидеть себя любимую.

Именно поэтому и следует прописать в договоре порядок контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору. Например, закрепить в договоре сроки отчетности, участие представителей дома в составлении актов, создание Совета дома.

Жители могут самостоятельно осуществлять контроль за выполнением договорных обязательств управляющей организации. Решением общего собрания жители должны уполномочить одного из собственников либо группу собственников (Домовой комитет, Совет дома) осуществлять контролирующие функции:

- проведение плановых обследований и проверок технического и санитарного состояния общего имущества;

- получение от управляющей организации и проверку достоверности ежемесячной информации об объеме, перечне, качестве и периодичности оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества, также о ценах, тарифах и качестве коммунальных услуг, соответствие этих показателей показателям, указанным в договоре.

В случае выявления фактов нарушения договорных обязательств управляющей организацией, уполномоченное лицо заяв ляет в письменной форме, от имени собственников помещений дома, претензии управляющей организации.

Управляющая организация не позднее 24 часов направляет своего представителя для составления акта, фиксирующего недопоставку либо некачественную поставку услуг (выполненных работ).

Акт составляется в двух экземплярах, подписывается представителем управляющей организации и уполномоченным лицом и является основанием для проведения перерасчета платы за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги.

В случае выявления существенных нарушений исполнения договорных обязательств со стороны управляющей организации, уполномоченное лицо вправе инициировать проведение внеочередного общего собрания собственников помещений для вынесения вопроса о целесообразности досрочного расторжения договора управления в связи с установленными нарушениями.

Да, все это потребует ваших хлопот и времени, но поверьте, овчинка выделки стоит. Ведь это ваши деньги и это, что еще важнее, дом в котором вы живете. От того, в каком он состоянии, каков уровень коммунальных услуг и в целом комфорта в немалой степени зависит и качество вашей жизни и жизни вашей семьи.

«Хозяин» в русском языке - это не только владелец собственности, но прежде всего тот, кто хозяйством своим руководит, а деятельность наемных работников (а управляющая компания по отношению к вам и является наемной) проверяет и направляет. Не забывайте об этом.

Виктор Зилов