Живи как хозяин

СНИЗИТЬ БРЕМЯ ОПЛАТЫ ЗА КАПРЕМОНТ

ЖКХ - сегодня один из самых актуальных вопросов. Это касается всех регионов России и так или иначе имеет отношение к каждому из нас. Тема оплаты за капремонт сегодня активно обсуждается жителями. Действительно, мало кто с радостью согласится оплачивать отложенную услугу (а именно таковой является капремонт). Но наши дома в любом случае нужно ремонтировать. Тем более что мы живем в суровых климатических условиях. Да, сейчас в наших квартирах тепло, есть горячая вода, нет перебоев с электричеством.

И все это нужно поддерживать в рабочем состоянии. И платить за это. Но для всех ли это одинаково безболезненно?

Сегодня региональные власти предлагают ряд мер, которые должны уменьшить бремя оплаты за капремонт. Касается это той категории колымчан, которые вынуждены жить достаточно экономно.

Мы хотим рассказать вам о правах граждан в отношении капремонта, о льготах настоящих и вновь вводимых, ответить на ваши вопросы.
Капитальный ремонт колымского жилфонда: общая задача, необходимость и практика

Фонд капитального ремонта Магаданской области. Его появление, дополненное ежемесячными обязательными взносами, вызвало массу вопросов у колымчан. Кому платить, почему платить, зачем вообще нужна программа планового ремонта жилфонда, откуда появилась, почему рассчитана на 30 лет и так далее и тому подобное. Давайте разберем вопросы подробно и по порядку.

Начнем с того, что собственники жилья должны понимать: вступая в права владения квартирой, мы вступаем в права владения своей долей в общедомовом имуществе: крыша, фундамент, подвал, стены, лифт и так далее. Ведь ни у кого не вызывает вопроса, почему мы сами должны ремонтировать крышу на своей даче, которая находится на наших шести сотках. Многоквартирный дом, по сути, не сильно отличается от частного - он такая же собственность жильцов. Приобретая квартиру, мы получаем не только права, но и обязанности по содержанию всего дома. Ведь мы не являемся собственниками квадратных метров, висящих в воздухе, без подъездов, лифтов, чердаков и мусоропроводов. Собственность - это ответственность. И несем ее мы, собственники, что четко прописано в законе.
Гражданский кодекс Российской Федерации гласит: «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества». Кроме того, в Российской Федерации существует понятие «общая собственность» - это то имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц и не может быть разделено без изменения его назначения (так называемые неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Разделить фундамент, крышу, лифт многоквартирного дома между всеми собственниками квартир в этом доме и раздать его им всем по частям не представляется возможным. Однако и фундамент, и крыша, и лифт принадлежат всем собственникам квартир в этом доме на праве собственности - общей собственности.

К объектам общей собственности также применимо требование о бремени содержания - собственники помещений в многоквартирном доме несут расходы на содержание в нем общего имущества. Такое требование установлено Жилищным кодексом Российской Федерации.
Потому взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах - это форма содержания общего имущества.

Фонд капитального ремонта

Главной проблемой, которая привела к ухудшению качества жилья, стало отсутствие системы его ремонта. К сожалению, собственники помещений зачастую крайне пассивны и многие просто не ходят на общие собрания жильцов. Управляющие или обслуживающие компании, способные организовать граждан и провести разъяснительную работу, есть не в каждом доме. Рано или поздно должен был появиться подобный региональный фонд, который позволит наладить взаимодействие между всеми участниками системы капремонта.
Работа регионального фонда жестко регламентирована и абсолютно прозрачна для граждан. А решение о проведении капремонта, выборе видов работ, подрядчика в любом случае остается за общим собранием собственников жилья.

Теперь о ежемесячных платежах. Размер взноса на капитальный ремонт зависит, во-первых, от общей площади квартиры, принадлежащей собственнику. Почему так? В соответствии с ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ «доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения», то есть квартиры. Соответственно, нести расходы на капитальный ремонт общего имущества в доме собственник должен пропорционально своей доли в этом имуществе, которая определяется площадью его квартиры.

Второй фактор, влияющий на сумму платежа для конкретной квартиры, -это размер минимального взноса на капремонт, установленный в регионе. Уточним - Жилищным кодексом определено, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливает субъект Российской Федерации. Платить меньше установленного минимального размера взноса собственники помещений не вправе (ч. 1 ст. 169 ЖК). Но при желании быстрее провести капитальный ремонт либо осуществить дополнительные работы сверх запланированных они могут на общем собрании принять решение об увеличении размера взноса на капитальный ремонт общего имущества дома, вносить ежемесячно больше, чем установленный минимальный размер (ч. 8.2 ст. 156 ЖК). Или же могут установить размер единовременного дополнительного взноса на капитальный ремонт. Постановлением Правительства Магаданской области минимальный взнос на капремонт на 2015 год установлен в размере 8 руб. 20 коп. за 1 кв. м
общей площади квартиры. Это экономически обоснованная сумма для нашего региона. Для примера: минимальный взнос в Москве - 15 руб., в Казани - 5 руб., а на Сахалине - 9,7 руб.

Формирование фонда капремонта многоквартирного дома

Изначально собственникам предлагалось выбрать один из двух способов формирования фонда капремонта - на специальном счете дома или на счете регионального оператора. Причем выбор необходимо было сделать до 10 августа 2014 года (в течение двух месяцев с момента опубликования региональной программы капитального ремонта в газете «Магаданская правда» от 10.06.2014 г.).
В отношении тех собственников помещений многоквартирного дома, которые не выбрали или не реализовали выбранный способ в указанный срок, органами местного самоуправления было принято решение о формировании фонда капремонта данного дома на счете регионального оператора.

Однако собственники всегда могут изменить способ формирования фонда капремонта в сторону спецсчета или счета регоператора.
Если дома относительно новые, то их жильцам выгодно открыть специальный счет, так как, накопив определенную сумму денег, по решению общего собрания собственников можно будет самостоятельно провести тот или иной вид ремонта (например, отремонтировать фасад или заменить какие-то определенные коммуникации).

А вот тем, кто живет в старых домах, выгоднее копить деньги на общем счете регионального оператора, так как в Магаданской области делается упор именно на поконструктивный ремонт, который может быть осуществлен максимально быстро при формировании фонда капитального ремонта на едином счете в рамках одного муниципального образования.

Даже если собственники определенного многоквартирного дома на дату капремонта не успеют накопить для него нужную сумму, такой ремонт будет осуществлен в полном объеме, так как здесь пойдет речь о перекрестном финансировании (ст. 179 ЖК РФ). Это означает следующее: региональный оператор может использовать фонд капремонта одного дома на проведение работ по другому дому на возвратной основе. Подобная взаимопомощь поможет осуществлять капремонты в сроки, предусмотренные программой, и уберечь денежные средства от инфляции.

Вот основные достоинства создания отдельного счета:
• возможность привлекать заемные средства на капремонт решениями общих собраний собственников;
• проводить капремонт раньше сроков, обозначенных в региональной программе капитального ремонта;
• самостоятельно выбирать подрядчика;
• самостоятельно определять объемы выполнения работ.
Но при этом собственники дома несут ответственность за принятые решения и финансовые потери, которые могут возникнуть, если подрядчик окажется недобросовестным.
К регоператору лучше обратиться в случае, если вы не уверены в сознательности соседей. Обязанность собственников жилья проводить капитальный ремонт общедомового имущества определена Жилищным кодексом. Однако, если в конкретном доме неплательщиков более 30 %, не стоит выбирать спецсчет, лучше обратиться к региональному оператору.

Ремонт необходим каждому дому

Каждый из нас хоть раз в жизни делал ремонт в своей квартире и знает, что если косметический, вроде смены обоев и линолеума, больше служит эстетическим целям, то капитальный намного важнее, и он необходим, причем имеет вполне определенные сроки. Ведь каждый построенный дом имеет свои так называемые гарантийные сроки эксплуатации.

«Сталинки» могут стоять почти столетие, «хрущевки» - в лучшем случае полвека, панельные дома брежневского периода (да и нашего времени тоже) требуют ухода хотя бы каждые 30 лет. В противном случае в них накапливаются недостатки, при определенных обстоятельствах способные спровоцировать аварии, а то и настоящие катастрофы. Поэтому можно сказать, что в России пришло время большого ремонта.

А все потому, что построенные в прошлом веке дома именно сейчас начали разрушаться. Чтобы они оставались безопасными для жителей, их, безусловно, надо ремонтировать, причем не через пять лет, «заморозив» программу капремонтов, как предлагают некоторые политики, а именно сейчас. Ведь пятилетнее промедление с капитальным ремонтом жилфонда больно ударит по состоянию домов и качеству жизни колымчан.

Вы спросите, а что произойдет, если отложить реализацию системы капитального ремонта уже сегодня? Да ничего хорошего! Будут остановлены ремонтные работы 2015 года, а вместе с ними и улучшение качества жизни в нескольких десятках домов. Рухнет выстраиваемая система капитального ремонта, и через пять лет ее придется создавать снова, а это потеря времени, дополнительные финансовые траты.

В рамках региональной программы в первые пять лет должны быть отремонтированы конструктивные элементы более 600 домов Магаданской области. Перенос сроков ремонта автоматически переведет половину из них в статус аварийных и ветхих, что в дальнейшем обернется исключением их из программы.

На пять лет передвинуть срок реализации программы значит лишить права на улучшение качества жизни жителей 70 домов Ольского городского округа, 25 - Омсукчана и Дуката, 16 - Эвенска, 36 сеймчанских домов, такого же количества - в Сусуманском городском округе, 33 в Тенькинском и 35 в Хасынском, около 90 в Ягоднинском городском округе, 300 домов Магадана. В целом эта инициатива грозит оставить без качественного и безопасного жилья обитателей более 600 домов.
Последствия столь опрометчивого шага для магаданцев - отсутствие ремонта в домах на ул. Ш. Шимича, Левонабережной, Пролетарской, Марчеканском шоссе, половине домов Сокола, в Снежном и Радисте. Треть жилых зданий в поселках Колымы также ждет дальнейшее разрушение.

В итоге до лучших времен часть из этих домов дойдет уже со статусом «ветхие» и «аварийные», и никакого капитального ремонта в них уже не будет. А потому проводить капитальный ремонт надо уже сегодня! И без взносов собственников его реализация невозможна. В случае промедления, через пять лет, ремонтировать треть жилфонда будет поздно.
В течение 30-летнего срока службы нужно произвести, как минимум, один капремонт. Если своевременно ремонты не проводить, то мы рискуем превратить весь жилфонд в один большой аварийный дом. Тем более что в программе капитальных ремонтов есть и экономический эффект. После качественного профессионального ремонта в доме цена на квартиры в нем повышается. Их можно выгоднее продать или сдать внаем.

Большая часть затрат -
на плечах государства
Собственники обязаны платить минимальные взносы на капитальный ремонт, установленные постановлением правительства региона, но при этом государство не снимает с себя ответственности и компенсирует большую часть затрат на работы из средств областного бюджета.
Региональный оператор - НКО «Фонд капитального ремонта Магаданской области» - действует на основании региональной программы «Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Магаданской области» на период по 2044 год, утвержденной постановлением правительства Магаданской области от 29 мая 2014 года № 455-пп.
Сама программа рассчитана на 30 лет и разбита на 10 периодов по 3 года. Очередность ремонта определяется по степени износа домов (учитывается год ввода в эксплуатацию и наличие или отсутствие ранее проводимых кап-
ремонтов). Очередность ремонта конструктивов ранжирована по степени их приоритетности: кровля, фасад, инженерные сети, подвал, фундамент.
Средства на капитальный ремонт домов формируются из трех источников:
• взносы собственников;
• средства областного бюджета;
• финансовая поддержка за счет средств госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ».

Активные работы Фонд капитального ремонта Магаданской области начал с наступлением лета. В настоящее время ремонтируют 27 домов (преимущественно производится ремонт крыш). По двум объектам работы завершены (г. Магадан, пр. Ленина, 6 - замена сетей водоснабжения и водоотведения и г. Магадан, ул. Дзержинского, 5 - ремонт электросетей). На очереди приемка работ еще по нескольким домам. Всего же по 65 объектам заключены договоры на производство капитального ремонта. По 29 из них ведутся работы. По 34 будут объявлены повторные конкурсные процедуры.

Не закрыты 14 объектов капитального ремонта из 71. Ведется поиск подрядных организаций и планируется подписание договоров.
В ряде случаев потенциальные подрядчики отказываются выходить на конкурс из-за сложности доступа в помещения собственников. В первую очередь это касается собственников нежилых помещений - магазинов и офисов, расположенных на первых этажах жилых домов. Потому мы еще раз призываем хозяев помещений относиться к капитальному ремонту жилья более ответственно. Скорость и качество проведения работ во многом зависит от сознательности собственников.

И последнее: Фонд капитального ремонта Магаданской области ведет активную просветительскую работу. Доступная информация постоянно размещается и обновляется на сайте некоммерческой организации www.krm49.ru. Специалисты фонда готовы ответить на любые интересующие вопросы. Его работа была и остается абсолютно прозрачной.