Управа на управляющего

Нерадивую управляющую компанию наказать можно не только рублем - если она совсем уж от рук отбилась и лишь бьет баклуши, то и ликвидировать в придачу.

В отношении доморощенных компаний и та и другая меры - в полномочиях Государственной жилищной инспекции по Магаданской области. В 2012 году одних только штрафов этот надзорный орган постановил взыскать на сумму около 3,5 миллиона рублей.

Куда претензии?

Управляющие компании (УК) с нами, собственниками, привыкли особо не церемониться. У многих их представителей, кажется, только один интерес - как бы с нас содрать денег побольше, а там хоть трава не расти. Редкостная компания, если таковая вообще есть в природе, может поставить себе в заслугу, что многоквартирным домом управляет как должно. То есть, согласно ст. 161 ЖК РФ, обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества. Все наши пресловутые ТСЖ и УК от совершенства весьма далеки.

Наиболее часто они творят такие неправды: не исполняют (или делают это из рук вон плохо) свои обязанности по содержанию и ремонту взятых в управление домов, плату при этом требуя неукоснительно, необоснованно завышают расчеты на свои услуги, не предоставляют или вовсе скрывают информацию о своей деятельности по управлению, подделывают протоколы собраний собственников.

На этом, пожалуй, можно бы и многоточие поставить, иначе перечисление провинностей наших ТСЖ и УК изрядно затянется. Перечисляй не перечисляй, стыди не стыди их, лучше от этого они вряд ли станут. Другой вопрос, как их к этому принудить? К тому, чтобы стали лучше?

Есть такой дозволенный законом и вполне действенный вариант - искать управу в Государственной жилищной инспекции, в прокуратуре и даже в Роспотребнадзоре. Впрочем, наши сограждане о такой возможности хорошо осведомлены и во все эти инстанции обращаются массово.

В 2012 году в Жилищную инспекцию по Магаданской области, например, поступило более 2300 обращений, в большинстве своем обоснованных. Претензии собственников в основном касаются тех нарушений, которые названы выше. Инспекторы, а их всего четверо, помогают гражданам отстаивать их права, воздействуя на ТСЖ и УК всеми законными средствами. Нередки случаи, когда выходят в суд и накладывают штрафы, причем немаленькие.

К нерадивым - суровые кары

Красноречивы примеры. Магаданцы довольно часто, например, жалуются на отсутствие доступа к информации о деятельности управляющих компаний. На какие конкретно работы тратятся деньги, в каких объемах - УК и ТСЖ часто на сей счет держат нас в полном неведении.
Но вот с жительницей города, проживающей на улице Пролетарской, 72, этот номер не прошел. Обратилась любознательная женщина в свою управляющую компанию «Жилсервис» с просьбой предоставить отчет о выполнении плана мероприятий по ремонту общего имущества в своем многоквартирном доме.

Ответ, однако, не последовал. Женщина принципиальной оказалась и пожаловалась в прокуратуру, где по данному факту было возбуждено административное производство, направленное затем на рассмотрение в областную Государственную жилищную инспекцию. Закончилась история тем, что на «Жилсервис» инспекция наложила штраф в 250 тысяч рублей. Штраф (выплачивать его УК стала как миленькая) столь обременителен оказался, что запросила компания рассрочку на три месяца.

Что ж, сама и виновата - отчеты о проделанной работе предоставлять надо, и без всякого напоминания. Эту обязанность регулируют Стандарты раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденные Постановлением правительства РФ № 731 от 23.09.2010. Информацию, согласно Стандартам, можно размещать на стендах в своих офисах, в подъездах домов, в Интернете и т. д. - управляющим компаниям это лучше знать. Сокрытие же такой информации недопустимо.

Идем дальше. Плохое качество услуг в части содержания и ремонта общедомового имущества давно уже стало притчей во языцех. Сколько ни просят, ни требуют иные собственники заделать те же швы межпанельные, прохудившуюся кровлю подлатать или еще какие работы исполнить, все порой тщетно - в ответ следуют или обещания, или полный игнор, а если и окажут услугу, то не всегда на совесть. Во всех случаях нарушения налицо, значит, можно (и нужно) управляющую компанию учить уму-разуму.

У жильцов дома № 5 по улице Билибина это очень даже неплохо получилось. Здесь вышла из строя система вентиляции. И хотя исполнитель услуги - ООО «Любимый город» - неисправность устранило, однако, как гласит постановление Жилинспекции, всех зависящих от него мер по восстановлению водоизоляционных свойств перекрытий в санитарных узлах и обеспечению надежности и безопасности многоквартирного дома не приняло, нарушив тем самым Правила содержания и ремонта многоквартирного дома. Итогом стал штраф на 40 тысяч рублей.

А есть управляющие организации, которые, деньги исправно собирая, вообще не делают ничего. С такими, если предписания на них не действуют, разговор короткий - полная ликвидация, что тоже в полномочиях инспекторов. Такой бесславный конец ждет, например, ТСЖ «Чайка» - процедура его ликвидации сейчас в разгаре.

Отказаться от нелюбимой компании собственники вправе и когда та подделывает протоколы собраний, что, по словам руководителя Государственной жилищной инспекции по Магаданской области Владимира Гундорина, бывает у нас сплошь и рядом. Липовый протокол, например, явил белому свету упомянутый «Любимый город» (на него, между прочим, жалобы идут потоком), так что собственники многоквартирного дома по Комсомольской пл., 4 наняли себе другого исполнителя услуг.

Деньги - в надежное место

Отдельная песня - плата и расчеты по капитальному ремонту. Немного, пожалуй, в Магадане найдется собственников, которые бы в этой части поминали своих управленцев добрым словом. Да и за что, если они часто деньги на капремонт собирают, но годами его не делают или же делают, но расчеты предъявляют какие-то сомнительные.

Вот жилец с улицы Коммуны, 5 тоже усомнился и компанию свою - «Любимый город» опять же! - наказал рублем. Инспекторы при проверке установили факты нарушения требований закона к организации и планированию капремонта. Плату за капремонт систем холодного и горячего водоснабжения и отопления компания установила без учета конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества. От балды, говоря иначе. За что и поплатилась - 40 тысяч штрафа пришлось выложить.

Если какая-то доля средств уходит «налево», это еще полбеды. Другая половина в том, что, не вкладываясь в хороший ремонт, управляющие компании сохранность многоквартирных домов пускают на самотек и, по сути, обрекают их на медленную разруху. Покончить с этой бедой государство намеревается, отобрав у управляющих компаний право собирать деньги на капремонт. С января 2013-го такого права у них уже и нет - собственникам дан год на передышку от сборов, регионам - на то, чтобы создать региональные программы капремонта и определить операторов по организации их выполнения.

Новая система финансирования капремонта многоквартирных домов начнет действовать в 2014-м. Она предполагает, во-первых, обязательность платежей за капитальный ремонт, во-вторых, вариативность способов накопления этих средств. Они могут перечисляться на специальный счет (под проценты) конкретного дома или на счет регионального оператора, в так называемый «общий котел». И там, и там, как считается, средства будут в полной безопасности.

Управленцев - под контроль

Все больше отказываясь от вмешательства в дела управления жилищным фондом, государство эти полномочия уже не один год делегирует собственникам. Но, как считает Владимир Гундорин, немногие из собственников умеют грамотно ими распорядиться. Большая часть по старинке все упование возлагает на «барина», который «рассудит». Инспекторы, конечно, «рассудить» могут, но куда эффективнее было бы это делать, проявляй граждане собственную инициативу. Максимум, на что мы, к стыду своему, способны, так это написать жалобу. Или, в лучшем случае, собрать под эту жалобу подписи.

Но лучше бы, уверяет Владимир Евгеньевич, собственники под протоколом общего собрания подписи собирали. Делают же это единицы - единицы такие собрания вообще проводят. Между тем, общее собрание собственников - действенный рычаг воздействия на управленцев. Именно на таких собраниях определяется перечень конкретных работ по конкретному дому, размеры финансирования, сроки исполнения и т. д.
Отраженные в протоколе, эти мероприятия будут для управленцев обязательными. В случае же их неисполнения собственники вправе напрямую идти в суд, да и самой инспекции при наличии протоколов было бы проще отстаивать права граждан. «Существенным условием вмешательства инспекции в вопросы качества предоставления услуг являются выявленные и зафиксированные собственниками факты нарушений», - говорит В. Гундорин.
Никчемной бумажкой, по сути, до сих пор остаются и договоры управления многоквартирным домом, хотя именно этот документ регламентирует предоставление жилищно-коммунальных услуг собственникам.

В договоре управления должен быть прописан состав общего имущества, перечень работ и услуг по содержанию, порядок контроля за деятельностью управляющих организаций и т. д. Имея этот документ на руках, гораздо легче побуждать управляющую компанию исполнять свои обязанности. Если же она этого не делает, составляются акты, которые и станут основанием для привлечения нерадивого управленца к ответственности.
В общем, не будем забывать: управляющая компания - нанятая компания. И коль скоро она получает деньги от заказчиков, то бишь собственников, свои обязанности она должна выполнять. А мы - этот процесс контролировать.

Ольга КИРИЛЛОВСКАЯ